Gemeinde Nufringen

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,
da uns weitere Anfragen erreichen, informieren wir auch auf diesem Weg gerne noch einmal zum Thema Grundsteuer.
Hebesatzänderung
Die Hebesatzsatzung wurde bereits am 14.11.2024 auf der Homepage der Gemeinde Nufringen veröffentlicht.
Es wurden nachfolgende Hebesätze für die Grundsteuer festgelegt:
Grundsteuer A: Hebesatz 350 % (alt 390 %)
Grundsteuer B: Hebesatz 180 % (alt 360 %) 
Kurzzusammenfassung über den Ablauf der Grundsteuerreform
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer gegen das Grundgesetz verstößt. Die bisherige Berechnung beruhte noch auf veralteten Wertverhältnissen. Die Bemessungsgrundlage der alten Grundsteuer war seit 1964, also seit 60 Jahren, nicht mehr aktualisiert worden. Und in dieser Zeit haben sich auch die Werte von älteren Immobilien weiterentwickelt.
Landesgesetzliche Regelung
Das Land Baden-Württemberg hat im Jahr 2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) erlassen. Das LGrStG bildet ab dem 01.01.2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer. Die Grundsteuerreform wirkt sich somit erstmals in den Grundsteuerbescheiden für das Jahr 2025 aus. Sowohl im Bundesrecht als auch im LGrStG wird die Grundsteuer wie bisher in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: 
Ermittlung der Grundsteuer 
1. Bewertungsverfahren:
Im Bewertungsverfahren stellten die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endete mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.
Einwände gegen den Erlass des Grundsteuerwertbescheids sind an das Finanzamt zu richten.
2. Festsetzung Steuermessbetrag:
Im zweiten Schritt wurde von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Steuermessbetrag berechnet. Das Verfahren endete mit dem Erlass eines Grundsteuermessbescheids. 
Einwände gegen den Erlass des Grundsteuermessbescheids sind an das Finanzamt zu richten.
3. Festsetzung der Grundsteuer:
Anhand des vom Finanzamt übermittelten Grundsteuermessbetrags berechnet die Gemeinde die Grundsteuer, indem der vom Finanzamt übermittelte Grundsteuermessbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz in Höhe von 350 % für die Grundsteuer A bzw. 180 % für die Grundsteuer B multipliziert wird. 
Mit dem ab 10.01.2025 versendeten Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt.
Bindung der Gemeinde
Das Steueramt der Gemeinde Nufringen ist bei der Grundsteuererhebung an das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) und die Feststellungen des Finanzamtes im Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheid) gebunden. Auf den darin festgesetzten Grundsteuermessbetrag wendet die Gemeinde Nufringen ihren Hebesatz an.
Rückfragen und Einwände
Einwände gegen die im Grundsteuermessbescheid getroffenen Feststellungen können Sie gemäß den vorgenannten Erläuterungen nur gegenüber dem zuständigen Finanzamt geltend machen. Nur eine Änderung des Messbescheids durch das Finanzamt zieht automatisch einen geänderten Grundsteuerbescheid der Gemeinde Nufringen nach sich.
Versand vom Grundsteuerbescheid
Seit dem 10.01.2025 werden die Grundsteuerbescheide von der Gemeinde Nufringen versendet. Stimmen die Angaben zur Immobilie? Wurden die Angaben aus dem vorangegangenen Wert- und Messbescheid des Finanzamts richtig übernommen? Wurde der Messbescheid mit dem korrekten, von der Kommune erhobenen Hebesatz multipliziert? Sofern Sie gegen den Grundsteuerbescheid Widerspruch erheben, ist dieser innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Gemeinde Nufringen einzulegen. Hierbei ist zu beachten, dass ein durch einfache E-Mail eingelegter Widerspruch nicht die Formvorschriften erfüllt und damit rechtsunwirksam ist.
Keine aufschiebende Wirkung - Steuerbertrag muss bezahlt werden
Ein Widerspruch gegen einen Steuerbescheid hat keine aufschiebende Wirkung, weshalb der Steuerbetrag trotzdem fristgerecht zu bezahlen ist. Mahngebühren sollten vermieden werden. Wie erläutert, zieht eine Änderung des Messbescheids durch das Finanzamt automatisch einen geänderten Grundsteuerbescheid der Gemeinde Nufringen nach sich.
Aufkommensneutralität – Gemeinde hat keine Erhöhung des „gesamten Grundsteueraufkommens“ eingeplant
Der neue Grundsteuerhebesatz zum 01.01.2025 der Gemeinde Nufringen sieht vor, dass die gesamten Einnahmen aus Grundsteuern der Gemeinde nach der Reform der Grundsteuer in etwa so hoch sind wie davor; man spricht hier von der sogenannten „Aufkommensneutralität“. Dafür hat die Gemeinde den Hebesatz für die Grundsteuer A von vorher 390 % auf aktuell 350 % abgesenkt und den Hebesatz für die Grundsteuer B von vorher 360 % auf aktuell 180 % abgesenkt. 
Keine Absenkung des Hebesatzes unter die Aufkommensneutralität
Eine weitere Absenkung des Hebesatzes kann nicht umgesetzt werden. Die aktuelle Beratung über die Haushaltssatzung und den Haushaltsplan der Gemeinde Nufringen zeigt auf, dass sie im Planansatz für das Jahr 2025 ihren Haushalt aufgrund der von Bund und Land auferlegten Pflichtausgaben nicht ausgleichen kann. Auf Einnahmen aus der Grundsteuer kann folglich nicht verzichtet werden. Die Mittelzuweisungen vom Land und Bund wurden verringert. Laut Städtetag sind 9 von 10 Kommunen in einer dramatischen Schieflage. 
Keine Aufkommensneutralität für einzelne Steuerpflichtige
Die freiwillige Aufkommensneutralität bezieht sich landesweit ausschließlich auf das gesamte Grundsteueraufkommen der einzelnen Gemeinden und Städte, ausdrücklich nicht jedoch auf die Höhe der jeweiligen Grundsteuer für die einzelnen Steuerpflichtigen.
Abweichung von der bisherigen Grundsteuer für einzelne Grundstücke
Von Anfang an hat auch der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg prognostiziert, dass es aufgrund der Regelungen im Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) zu Belastungsverschiebungen kommen wird. Die Belastungsverschiebungen treten zwangsläufig als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils in allen Grundsteuer-Modellen auf. Das Land Baden-Württemberg hat die Rechtssprechung im LGrStG umgesetzt und für das Grundvermögen (Grundsteuer B) ein modifiziertes Bodenwertmodell vorgegeben. Gesetzlich relevant hierfür waren nur die Grundstücksfläche und der jeweilige, vom unabhängigen Gutachterausschuss zum 1. Januar 2022 festgestellte Bodenrichtwert. Größere Grundstücke und ein höherer Bodenrichtwert in guter Ortslage führen zu anderen Berechnungen, als kleinere Grundstücke in unattraktiver Wohnlage. Nicht relevant war jedoch der Wert des Gebäudes auf dem entsprechenden Grundstück.
Belastungsverschiebung aufgrund Landesgrundsteuergesetz (LGrStG)
Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dieser Umstand wird häufig als „Belastungsverschiebung“ beschrieben. 
Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten (z.B. Einfamilienhäuser mit kleinem oder großem Grundstück, Eigentumswohnungen, Grundstücke mit alten Gebäuden, Reihenhäuser, gewerblich genutzte Grundstücke usw.), da gemäß dem Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) nur noch der Bodenrichtwert und nicht mehr der Gebäudewert bei der Berechnung des Grundsteuerwerts berücksichtigt wird.
Bodenrichtwerte
Die unabhängige Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Oberes Gäu bei der Stadt Herrenberg veröffentlicht regelmäßig die Bodenrichtwertkarten. Die Bodenrichtwertkarten ab 2016 können über die dortige Homepage als PDF-Dateien kostenlos heruntergeladen werden. Ältere Bodenrichtwertkarten oder schriftliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten erhalten Interessierte gegen Gebühr bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Mündliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten werden kostenfrei erteilt. Seit dem Zusammenschluss des Gemeinsamen Gutachterausschusses Oberes Gäu werden die Bodenrichtwertkarten flächendeckend für das Gebiet vom Gutachterausschuss Oberes Gäu veröffentlicht; erstmals zum Stichtag 31.12.2020.

Seit 2020 werden für jede Gemarkung zwei PDF-Dateien erstellt. Zum einen die komplette Gemarkung und zum anderen der Ortskern als Ausschnitt in einem größeren Maßstab zur besseren Ansicht der Wohnbebauung. Darüber hinaus finden Sie die Bodenrichtwertkarten auch auf dem Bodenrichtwertportal des Landes Baden-Württemberg, BORIS-BW. 
Maßgebliche Bodenrichtwerte von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Oberes Gäu für die Grundsteuer

Eine Besonderheit stellt die Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2022 dar. Sie beinhaltet nicht nur die Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB Abs.1, sondern auch die Bodenrichtwerte für den steuerlichen Hauptfeststellungszeitpunkt zum Stichtag 01.01.2022 (LGrStG vom 01.11.2020). Diese Bodenrichtwerte sind maßgeblich für die künftige Grundsteuer, die ab 2025 neu bemessen wird. Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2023 wurde die erste Wertfortschreibung zum steuerlichen Hauptfeststellungszeitpunkt rückwirkend zum Stichtag 01.01.2022 beschlossen. Diese Wertfortschreibung finden Sie bei den Bodenrichtwertkarten der jeweiligen Gemeinde unter dem Punkt „Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022“.
Einreichung eines Gutachtens möglich

Die Bodenrichtwerte in einer Gemeinde werden nicht von der Gemeinde selbst, sondern vom völlig unabhängigen Gutachterausschuss festgelegt. Dabei folgen die Gutachterausschüsse anerkannten Bewertungsmethoden und den gesetzlichen Vorgaben aus dem Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Gemeinden können dies selbstverständlich nicht beeinflussen. Bei ihrer Bewertung unterteilen die Gutachterausschüsse das Gemeindegebiet in verschiedene Bodenrichtwertzonen. Innerhalb einer solchen Zone liegen Grundstücke, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Unterschiedliche Kaufpreise werden beispielsweise für Wohn- und Gewerbeflächen bezahlt und die Lage eines Grundstücks spiegelt sich in den Bodenrichtwerten wider. Je attraktiver die Lage, desto höher der Bodenrichtwert, desto wertvoller das Grundstück. Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen.

Einwände gegenden Bodenrichtwert

Wenn Sie mit dem Bodenrichtwert für Ihr Grundstück nicht einverstanden sind, können Sie:
1. Sich Zur Klärung an den Gutachterausschuss wenden
Zunächst können Sie sich an den Gutachterausschuss wenden. Der Gutachterausschuss prüft dann den Sachverhalt. Er kann Ihnen erklären, wie er zu seiner Entscheidung über die Zonengrenze bzw. die Höhe des Bodenrichtwerts kam. 
2. Ein Qualifiziertes Gutachten beauftragen
Alternativ können Sie beim Finanzamt einen Antrag stellen, dass dieses einen durch Gutachten nachgewiesenen geringeren Wert für Ihr Grundstück ansetzt. Ein besonderes Antragsformular braucht es dafür nicht. Damit das Finanzamt einen geringeren Wert berücksichtigen kann, können Sie dann das qualifizierte Gutachten vorlegen. Das muss noch nicht gemeinsam mit dem Antrag eingereicht werden, sondern kann auch später vorliegen. Ein solches Gutachten ist kostenpflichtig und kann vom Gutachterausschuss sowie den in § 38 Absatz 4 Satz 3 Landesgrundsteuergesetz genannten Personen ausgestellt werden. Damit der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück geändert wird, muss das Gutachten einen um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Wert des Grunds und Bodens nachweisen. Der Wert im Gutachten muss also deutlich vom festgelegten Bodenrichtwert abweichen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück wegen des Planungs- und Bebauungsrechts im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone nur eingeschränkt nutzbar ist. Die Anforderungen für das Gutachten können beispielsweise dem Merkblatt der Oberfinanzdirektion Karlsruhe entnommen werden. Das Finanzamt wird das Gutachten prüfen. Nur wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind, kann das Finanzamt den geringeren Wert für die Besteuerung übernehmen. Bereits verschickte Bescheide werden nur dann von Amts wegen geändert, sie müssen hierfür nichts weiter tun. Der Wert aus dem Gutachten gilt ab dem Folgejahr Ihres Antrags. Deshalb ist wichtig, wann Sie den Antrag gestellt haben. Wann Sie Ihr Gutachten tatsächlich vorlegen, ist grundsätzlich zweitrangig. Der niedrigere Wert gilt bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums.
Achtung, Sonderregelung zum Gutachten bis zum 30. Juni  2025 - Antrag auf Herabsetzung des Bodenrichtwerts:
Da die Reform der Grundsteuer für alle Eigentümerinnen und Eigentümer eine Umstellung bedeutet, gilt für die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte eine Sonderregelung: Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben. Wichtig ist, dass das Auftragsdatum im Gutachten vermerkt ist. Ist der Grundsteuerwertbescheid nicht bestandskräftig (z.B. infolge eines beim Finanzamt zulässig eingelegten Einspruchs), können entsprechende Gutachten darüber hinaus so lange vorgelegt und rückwirkend berücksichtigt werden, bis vom Finanzamt über den Einspruch unanfechtbar entschieden ist.
Laut dem baden-württembergischen Finanzministerium können Betroffene auch danach noch im Jahr 2025 einen entsprechenden Antrag auf Herabsetzung der Bodenrichtwerte stellen. Wenn die formalen und inhaltlichen Anforderungen des Antrags erfüllt seien, werde das Finanzamt den entsprechend niedrigeren Wert der Steuerlast ansetzen und auf den Beginn des kommenden Kalenderjahres datieren - also 2026. Grundlage hierfür ist der Nachweis eines Gutachtens.
Änderung der Grundsteuer bei Eigentumswechsel:

Bei einem Eigentumswechsel ist weiterhin zu beachten, dass die Verpflichtung, für das Grundstück Grundsteuer zu bezahlen, nicht gleichzeitig mit der Übergabe an den neuen Eigentümer entfällt. Die Grundsteuer ist gesetzlich vorgegeben, eine Jahressteuer.
Änderung erst nach der Zurechnungsfortschreibung

Bei einem Eigentumswechsel darf die Umschreibung der Grundsteuer erst dann durch das Steueramt der Gemeinde Nufringen vorgenommen werden, wenn das Finanzamt zuvor den Grundbesitz dem neuen Eigentümer zugerechnet hat (Zurechnungsfortschreibung). Diese Zurechnung erfolgt in der Regel frühestens zum 01.01. des auf den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Überganges folgenden Jahres. Ein Widerspruch gegen einen Steuerbescheid hat auch hier keine aufschiebende Wirkung, weshalb der Steuerbetrag trotzdem fristgerecht zu bezahlen ist. Der wirtschaftliche Übergang wird zumeist im Rahmen eines Kaufvertrages vereinbart, in der Regel bei Zahlung des Kaufpreises oder zu einem festgelegten Datum. Die im notariellen Vertrag betroffenen privatrechtlichen Vereinbarungen zum Übergang von Nutzen und Lasten berühren nicht die Grundsteuerpflicht der Voreigentümer.
Einspruch aufgrund Verfassungsmäßigkeit:
Frage und Antwort aus Veröffentlichung vom Bund der Steuerzahler 1/2/2025: 
Ich habe gegen meinen Grundsteuerwertbescheid, den ich vom Finanzamt bekommen habe, rechtzeitig beim Finanzamt Einspruch aufgrund der Verfassungsmäßigkeit eingelegt. Warum bekomme ich jetzt trotzdem noch einen Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung von der Kommune?: „Der Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid ruht zwar. Dennoch läuft das Grundsteuererhebungsverfahren normal weiter. Will man dies verhindern, muss man beim Finanzamt zusätzlich zum Einspruch eine „Aussetzung der Vollziehung“ beantragen. Nur dann würde das weitere Verfahren vom Finanzamt gestoppt. Nach derzeitigen Informationen lehnen die Finanzämter Anträge auf Aussetzung der Vollziehung bei Einsprüchen wegen der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer meistens ab." Ohne Stopp vom Finanzamt läuft das Grundsteuererhebungsverfahren normal weiter. Ein Widerspruch gegen einen Steuerbescheid hat auch hier keine aufschiebende Wirkung, weshalb der Steuerbetrag trotzdem fristgerecht zu bezahlen ist.. Einsprüche wegen grundsätzlicher Erwägungen, beispielsweise bei einem Zweifel bezüglich der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer, müssen immer beim Finanzamt gegen den Grundlagenbescheid vorgebracht werden. Dies ist in diesem Fall der Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid.
Änderung, Anschrift und/oder Namen, falsche Angaben des Namens oder fehlerhafte Grundstücksbezeichnungen und sonstige Fragen:
Die Mitteilung von Anschriften- und Namensänderungen sowie die Information über falsche Grundstücksbezeichnungen kann per Brief, Telefax oder E-Mail an die
Gemeinde Nufringen
Steueramt
Hauptstraße 28
71154 Nufringen 
Telefax: 07032-9680-842 / E-Mail: grundsteuer@nufringen.de
erfolgen. 
Geben Sie bitte hierbei das Buchungszeichen oder das Aktenzeichen des Finanzamtes an. 
Sollten noch Rückfragen oder weitere Unklarheiten bestehen, steht Ihnen das Steueramt gerne zur Verfügung.